Was lange währt, wird nun doch endlich gut? Bereits im Jahr 2016¹ haben wir Sie über den damaligen „Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ (§ 7b EStG n. F.) informiert. Die Vorschrift kam aber letztlich in der vorherigen Legislaturperiode überraschend - vor allem aufgrund des Widerstands einiger SPD-geführter Bundesländer - nicht zu Stan­de.

Doch bereits der Koaltitionsvertrag der neuen (und alten) Bundesregierung ließ vermuten, dass ein zweiter Anlauf gestartet werden sollte. Dieser scheint nun kurz vor dem Abschluss, denn am 29.8.2018 hat das BMF einen ent­sprechenden Referentenentwurf² in die Ressortabstimmung gegeben. Am 19.9.2018 hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf verabschiedet.

Dieser sieht - erneut - die Einführung eines § 7b EStG n. F. vor. Dabei handelt es sich um eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten. Weil die Vorschrift auf Anschaffungen und Herstellungen neuer Wohnungen - auch wenn die Definition des Wortes Wohnung bzw. Wohnraum dem Referenten­entwurf nicht zu entnehmen ist - in Anspruch genommen werden kann, soll sie damit letztlich einen Anreiz bieten, neuen Wohnraum zu schaffen und so der Wohnraumknappheit entgegenwirken. Neu ist Wohnraum, wenn er neu her­ge­stellt wird, oder bei Anschaffung noch im Jahr der Fertigstellung.

Die Sonderabschreibung beträgt dabei bis zu 5 % und kann (Wahlrecht) im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden drei Jahren in An­spruch genommen werden. Sie läuft damit parallel zur Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG.

Von der Vorschrift soll begünstigt sein neuer Wohnraum, der zehn Jahre entgeltlich vermietet wird und der aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bautrantrags (bzw. Bauanzeige) geschaffen wurde.

Dabei dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den Betrag von 3.000 € je qm nicht überschreiten. Diese 3.000 €-Grenze bezieht sich lt. Be­gründung des Referentenentwurfs nur auf den Wohnraum, nicht auf an­der­weitig genutzten Raum (z. B. Treppenhaus in einem Mehr-Parteien-Haus).

Es bleibt leider auch im aktuellen Entwurf bei einer paradoxen Sichtweise: Die Regelung ist nur anwendbar, wenn die o. g. 3.000 €-Grenze nicht über­schritten ist. Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung nach § 7b EStG wird jedoch auf 2.000 € je qm Wohnraum gedeckelt.

Problematisch erscheinen vor allem Verkaufsfälle: Wenn der Käufer die Ver­mietung nicht über die o. g. zehn Jahre fortführt, hat der Verkäufer seine bereits beanspruchte § 7b EStG Abschreibung rückgängig zu machen. Daher muss der Verkäufer dem Referentenentwurf zu Folge auch die Vor­aus­setzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und das bei­be­hal­ten der Voraussetzungen laufend nachweisen. Hierzu müssen im Kaufvertrag ent­sprechende Auskunftsklauseln vermerkt sein und ggf. eine Schadens­er­satz­klausel vereinbart wer­den.

Wir werden uns diesem Thema detaillierter widmen, wenn und sobald eine end­gültige Fassung der Norm vorliegt. Denn es ist nicht aus­zu­schließen, dass im Rahmen des Ge­setz­gebungs­ver­fahrens noch Änderungen ein­treten werden.