Die Inanspruchnahme der Son­der­ab­schrei­bung ist durch den Zeit­punkt des Bauantrages bzw. Bauanzeige begrenzt. Es gibt zwei Förderzeiträume:

Im neuen BMF-Schreiben sind erstmals die beiden Förderzeiträume des § 7b EStG dargestellt, nachdem der zweite Förderzeitraum nachträglich durch das Jahres­steuer­ge­setz 2022 eingeführt und die Baukostenobergrenzen durch das Wachs­tums­chancen­ge­setz angehoben wurden. Auch die Beispiele wurden an die neuen Förderzeiträume und Baukostenobergrenzen angepasst.

Das BMF hat die Voraussetzungen an die Nachhaltigkeit umfassender for­mu­liert³: „Die Nachhaltigkeits-Klasse muss durch das Qualitätssiegel Nachhal­ti­ges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden. Das QNG wird in zwei Quali­täts­niveaus vergeben (QNG-PLUS und QNG-PREMIUM), die jeweils als Nachweis ge­eig­net sind. Dieses Siegel wird im Wege eines Zertifizierungsverfahrens durch unabhängige für das QNG akkreditierte Zer­ti­fizie­rungs­stel­len entspre­chend der Vorgaben des Siegelgebers Bundesministerium für Wohnen, Stadt­ent­wicklung und Bauwesen (BMWSB) vergeben. Voraussetzung für die Ver­ga­be des QNG ist der Nachweis der Erfüllung allgemeiner und besonderer An­for­de­run­gen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Ge­bäu­den. Die Zertifizierung erfolgt nach Baufertigstellung anhand der realisierten Ge­bäu­dequalitäten und auf Grundlage eines der jeweiligen QNG-Siegel­var­ian­te entsprechenden Zer­ti­fizie­rungs­prog­ramms, das ein bei der Deutschen Ak­kre­di­tierungs­stelle für das QNG registriertes Bewertungssystem beinhalten muss.“

Begünstigt ist die Schaffung einer neue Mietwohnung ein­schließlich der zu ihr ge­hö­ren­den Neben­räume. Die Woh­nung muss die An­for­de­rungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Dazu ge­hört, dass die Füh­rung eines selbstständigen Haus­halts mög­lich sein muss und die Wohn­fläche min­destens 20 qm beträgt. Aufgrund einer Änderung des § 181 Abs. 9 BewG wurde die Mindestwohnfläche von 23 qm auf 20 qm reduziert⁴.

Das BMF hat klargestellt, dass im ersten Anwendungszeitraum die Sonder­ab­schreibung nur bis zum Ablauf des Jahres 2026 in Anspruch genommen werden kann (§ 52 Abs. 15a EStG). Für den zweiten Anwendungszeitraum gibt es keine Begrenzung dieser Form⁵:

Damit kann es passieren, dass die Sonderabschreibung im ersten An­wen­dungs­zeitraum nur drei, zwei oder ein Jahr geltend gemacht werden kann. Im zweiten An­wen­dungs­zeit­raum kommt es dagegen nur darauf an, dass der Bau­an­trag innerhalb des Förderzeitraums gestellt wird. Der Zeitpunkt der Fer­tig­stellung ist unbeachtlich und die Sonderabschreibung kann immer vier Jahre lang geltend gemacht werden.

Zusätzlich zur Sonderabschreibung kann die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (sofern die Voraussetzungen erfüllt sind) geltend gemacht werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG)⁶.

Bei Anwendung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG war bis­lang un­klar, wie der Restwert (Buchwert) ermittelt wird. Fraglich war, ob hier die in An­spruch genommene Sonderabschreibung nach § 7b EStG einzubeziehen ist oder nur die Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG⁷. Nach Auffassung des BMF erfolgt die Ermittlung in den ersten vier Jahren parallel und unabhängig zu­ein­ander. Dabei wird die Abschreibung nach § 7b EStG grundsätzlich an­hand der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in fallenden Jahresbeträgen vom jeweiligen (degressiven) Rest­buch­wert berechnet⁸.

Die Abschreibung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jah­ren richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG (Restwert-AfA), d. h. der Rest­wert wird li­near auf die Rest­nutzungs­dauer verteilt⁹. Praktisch wird das rest­liche AfA-Vo­lu­men durch den verbleibenden AfA-Zeitraum (ca. 46 Jahre bzw. 29 Jahre) geteilt.

Bei Anwendung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ist ab dem fünften Jahr die degressive Abschreibung vom Restwert zu ermitteln. Hier­zu ist die in Anspruch genommene Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein­zu­be­ziehen¹⁰. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig.      

Eine ausführliche Besprechung der Änderungen des BMF-Schreibens erfolgt in unseren Arbeits­gemeinschaften Beratungspraxis 9/2025 und Immer aktuell V/2025.