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Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück

Kategoriegrafik
Gericht / Az:
BFH, Urteil vom 10.10.2025 IX R 4/24
Fundstelle:
juris
Gesetz:
§ 21 EStG , § 24 EStG
Streitfrage:
Führt die entgeltliche Ablösung eines vorbehaltenen Nießbrauchrechts beim Nießbraucher zu steuerbaren Einkünften?

Nach der bisher herrschenden Meinung und der Verwaltungsauf­fassung stellt die entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchrechts beim Nießbraucher einen nicht steuerbaren Vorgang dar1.

Entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchs

Der BFH hat nun hiervon abweichend entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchstabe a EStG darstellt. Die Begründung sieht der BFH darin, dass die Ablösezahlung als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt wird. Der Nießbraucher verzichtet auf künftige Mieteinnahmen.

Diese Auffassung vertritt der BFH zumindest dann, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Mit dem aktuellen Urteil revidiert der BFH auch seine frühere Rechtsprechung2.

Sachverhalt

A hatte vor Jahren ein Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs auf seine Tochter T übertragen und hatte das Grundstück stets vermietet. Der zum 1.12.2025 noch vorhandene Kapitalwert des Nießbrauchs i. H. von 250.000 € wird von T durch eine Einmalzahlung i. H. von 250.000 € abgelöst.

Stellungnahme

Die Ablösezahlung stellt bei A Einkünfte nach § 24 Nr. 1 Buchstabe a i. V. mit § § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar. T generiert Anschaffungskosten i. H. von 250.000 €3.

Praxishinweise

Ablösungen von Nießbrauchsrechten gibt es in der Praxis immer dann, wenn das Grundstück verkauft werden soll. Nachdem die entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchrechts nach dem BFH-Urteil steuerlich nachteilig ist, gilt es über Alternativen nachzudenken. Dies insb. dann, wenn das Grundstück veräußert werden soll, denn ein Erwerber wird regelmäßig die Löschung fordern. Sodann bietet sich die Surrogatslösung an, so dass sich der Nießbrauch an einem anderen, noch zu erwerbenden Wirtschaftsgut fortsetzt. Bei einer entsprechenden Vereinbarung hat der BFH auch zugelassen, dass die Grundsätze des Vorbehaltsnießbrauchs am Surrogat gelten, mithin die AfA im Vermietungsfall nicht verloren geht4. Es ist jedoch darauf zu achten, dass der Nießbrauch ununterbrochen fortbesteht, d. h. sich nach der Veräußerung des ersten Objekts bis zur Reinvestition auch auf den Veräußerungserlös erstreckt. Sodann liegt ein Nießbrauch an Kapitalvermögen vor5. U. E. ist es auch unschädlich, den Nießbrauch dauerhaft am Kapitalvermögen zu bestellen. Einen solchen Gattungswechsel hatte der BFH jedoch noch nicht zu entscheiden6.
Die Surrogatslösung ist schriftlich und vor der Veräußerung des Erstobjekts zu vereinbaren7.
Das Urteil stellt eine Verschlechterung der Situation dar, denn bisher gal­ten Ablösezahlungen für ein Nießbrauchrecht als nicht steuerbar. Da dieses Urteil sowohl gegen die bisherige Rechtsprechung als auch die Ver­wal­tungs­auffassung erging, stellt sich die Frage nach dem Ver­trau­ens­schutz. § 176 AO gilt nur für den Schutz vor Än­de­rungs­be­scheiden, nicht hingegen bei Erstbescheiden8.
Zur Vermeidung von Einzelfallentscheidungen (siehe Tz. 6) erlässt das BMF oftmals eine Übergangsregelung, um den Steuerpflichtigen im Vertrauen auf die bisherige Rechtslage getätigte Dispositionen nicht zu enttäuschen, wenn sich die bisherige Rechtsprechung verschärft oder eine höchstrichterliche Entscheidung von einer bisher allgemein geübten Verwaltungsauffassung ab­weicht. Die Pflicht zum Er­lass einer Übergangsregelung ist dann gegeben, wenn als Ver­trau­ens­grund­la­ge eine gesicherte, für die Meinung des Steuer­pflichtigen spre­chen­de Rechtsauffassung bestand und die Rechts­lage nicht als zwei­fel­haft er­schien9. Dies ist u. E. hier zu bejahen. Wir sind bereits auf den DStV e. V. herangetreten, mit der Bitte, beim BMF auf eine Übergangsregelung hinzuwirken.
Das BMF hat jüngst eine großzügige Übergangsregelung für Nießbrauchgestaltungen im Betriebsvermögen erlassen10.
Soweit der gebotene Vertrauensschutz nicht durch die Ver­wal­tung im Wege einer allgemeinen Billigkeitsregelung gewährt wird, muss das Finanzamt dem durch Einzelmaßnahmen Rechnung tragen. Einen sol­chen Anspruch bekräftigt auch die Rechtsprechung11. Dies ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Billigkeitswege geboten.
U. E. betrifft das Urteil auch Fälle der entgeltlichen Ablösung eines Zu­wen­dungs- oder Vermächtnisnießbrauchs.
Der BFH hält die sog. Fünftel-Regelung nach § 34 Abs. 1 EStG grund­sätz­lich für anwendbar12.
Eine Auswirkung auf die entgeltliche Ablösung eines Wohnrechts ergibt sich durch das aktuelle Urteil u. E. nicht, denn in diesem Fall erfolgt keine Entschädigung für entgangene oder entgehende Einnahmen. Die frühere BFH-Rechtsprechung13 sollte daher für diese Fälle anwendbar bleiben.

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  1. [ ↑ ]Weber-Grellet, in Schmidt, EStG, 44. Aufl., § 22 Rz. 150, Stichwort „Nießbrauch“; BMF, Schreiben v. 30.9.2013 IV C 1 - S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 58, 60, 61, 65.
  2. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 24.10.1990 X R 161/88, BStBl 1991 II S. 337.
  3. [ ↑ ]BMF, Schreiben v. 30.9.2013 IV C 1 - S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 59.
  4. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 24.5.2022 IX R 1/21, BStBl 2024 II S. 54; BerP 3/2023 S. 137 ff.
  5. [ ↑ ]Vgl.hierzu BerP 12/2020 S. 737 ff.
  6. [ ↑ ]Götz/Hülsmann, Der Nießbrauch im Zivil- und Steuerrecht, 13. Aufl., Rz. 1486-1489.
  7. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 24.5.2022 IX R 1/21, BStBl 2024 II S. 54; BerP 3/2023 S. 137 ff.
  8. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 24.1.2013 V R 34/11, BStBl 2013 II S. 460.
  9. [ ↑ ]BFH, Beschluss v. 1.10.2003 X B 75/02, BFH/NV 2004 S. 44.
  10. [ ↑ ]BMF, Schreiben v. 28.10.2025 IV C 6 - S 2240/000044/019/033, BStBl 2025 I S. 1834; BerP 1/2026 S. 20.
  11. [ ↑ ]BFH, Urteile v. 31.10.1990 I R 3/86, BStBl 1991 II S. 610; v. 12.1.1989 IV R 87/87, BStBl 1990 II S. 261; Eisgruber, in Hübschmann/Hepp/Spitaler, § 227 AO Rz. 35.
  12. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 10.10.2025 IX R 4/24, BFH/NV 2026 S. 198, Rz. 43.
  13. [ ↑ ]BFH, Urteil v. 9.8.1990 X R 140/88, BStBl 1990 II S. 1026.
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Veröffentlichung

  • 04. Dezember 2025

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