Die Inanspruchnahme der Son­der­ab­schrei­bung ist durch den Zeit­punkt des Bauantrages bzw. Bauanzeige begrenzt. Es gibt zwei Förderzeiträume:

Im neuen BMF-Schreiben sind erstmals die beiden Förderzeiträume des § 7b EStG dargestellt, nachdem der zweite Förderzeitraum nachträglich durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und die Baukostenobergrenzen durch das Wachstumschancengesetz angehoben wurden. Auch die Beispiele wurden an die neuen Förderzeiträume und Baukostenobergrenzen angepasst.

Das BMF hat die Voraussetzungen an die Nachhaltigkeit umfassender for­mu­liert³: „Die Nachhaltigkeits-Klasse muss durch das Qualitätssiegel Nachhal­ti­ges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden. Das QNG wird in zwei Quali­täts­niveaus vergeben (QNG-PLUS und QNG-PREMIUM), die jeweils als Nachweis ge­eig­net sind. Dieses Siegel wird im Wege eines Zertifizierungsverfahrens durch unabhängige für das QNG akkreditierte Zertifizierungsstellen entspre­chend der Vorgaben des Siegelgebers Bundesministerium für Wohnen, Stadt­ent­wicklung und Bauwesen (BMWSB) vergeben. Voraussetzung für die Ver­ga­be des QNG ist der Nachweis der Erfüllung allgemeiner und besonderer An­for­de­run­gen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Ge­bäu­den. Die Zertifizierung erfolgt nach Baufertigstellung anhand der realisierten Ge­bäu­dequalitäten und auf Grundlage eines der jeweiligen QNG-Siegel­var­ian­te entsprechenden Zertifizierungsprogramms, das ein bei der Deutschen Ak­kre­di­tierungs­stelle für das QNG registriertes Bewertungssystem beinhalten muss.“

Begünstigt ist die Schaffung einer neue Mietwohnung ein­schließlich der zu ihr ge­hö­ren­den Neben­räume. Die Woh­nung muss die An­for­de­rungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Dazu ge­hört, dass die Füh­rung eines selbstständigen Haus­halts mög­lich sein muss und die Wohn­fläche min­destens 20 qm beträgt. Aufgrund einer Änderung des § 181 Abs. 9 BewG wurde die Mindestwohnfläche von 23 qm auf 20 qm reduziert⁴.

Das BMF hat klargestellt, dass im ersten Anwendungszeitraum die Sonder­ab­schreibung nur bis zum Ablauf des Jahres 2026 in Anspruch genommen werden kann (§ 52 Abs. 15a EStG). Für den zweiten Anwendungszeitraum gibt es keine Begrenzung dieser Form⁵:

Damit kann es passieren, dass die Sonderabschreibung im ersten An­wen­dungs­zeitraum nur drei, zwei oder ein Jahr geltend gemacht werden kann. Im zweiten Anwendungszeitraum kommt es dagegen nur darauf an, dass der Bau­an­trag innerhalb des Förderzeitraums gestellt wird. Der Zeitpunkt der Fer­tig­stellung ist unbeachtlich und die Sonderabschreibung kann immer vier Jahre lang geltend gemacht werden.

Zusätzlich zur Sonderabschreibung kann die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (sofern die Voraussetzungen erfüllt sind) geltend gemacht werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG)⁶.

Bei Anwendung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG war bis­lang un­klar, wie der Restwert (Buchwert) ermittelt wird. Fraglich war, ob hier die in An­spruch genommene Sonderabschreibung nach § 7b EStG einzubeziehen ist oder nur die Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG⁷. Nach Auffassung des BMF erfolgt die Ermittlung in den ersten vier Jahren parallel und unabhängig zu­ein­ander. Dabei wird die Abschreibung nach § 7b EStG grundsätzlich an­hand der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in fallenden Jahresbeträgen vom jeweiligen (degressiven) Rest­buch­wert berechnet⁸.

Die Abschreibung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jah­ren richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG (Restwert-AfA), d. h. der Rest­wert wird li­near auf die Rest­nutzungs­dauer verteilt⁹. Praktisch wird das rest­liche AfA-Vo­lu­men durch den verbleibenden AfA-Zeitraum (ca. 46 Jahre bzw. 29 Jahre) geteilt.

Bei Anwendung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ist ab dem fünften Jahr die degressive Abschreibung vom Restwert zu ermitteln. Hier­zu ist die in Anspruch genommene Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein­zu­be­ziehen¹⁰. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig.      

Eine ausführliche Besprechung der Änderungen des BMF-Schreibens erfolgt in unseren Arbeits­gemeinschaften Beratungspraxis 9/2025 und Immer aktuell V/2025.