Mit seinen Urteilen vom 12.11.2025 hat der BFH sich ausführlich mit der Grundsteuerreform in der Fassung des Bundesmodells beschäftigt. Den drei Entscheidungen liegen die Regelungen folgender Bundesländer zugrunde:

Die Entscheidungen sind im Wesentlichen inhaltsgleich und setzen sich mit folgenden Gesichtspunkten auseinander:

Die von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und damit aus Marktdaten abgeleiteten Bodenrichtwerte auf die Ermittlung der tatsächlichen Verkehrswerte des Grund und Bodens abzielen und daher grundsätzlich geeignet sind, die Grundstückswerte im Verhältnis zueinander relationsgerecht zu erfassen.

Auch soweit im Einzelfall berechtigte und gerichtlich überprüfbare Ein­wen­dun­gen gegen die Art und Weise der Ermittlung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse vorliegen sollten, vermag dies die Zu­lässig­keit der gesetzlichen Typisierung nicht grundsätzlich in Frage zu stellen.

Die Zugrundelegung einer gemeindeeinheitlichen Nettokaltmiete pro Quadrat­meter, die in der Regel unterhalb der üblichen Mieten für aufgrund ihrer Lage höherwertige Immobilien und oberhalb der tatsächlichen Mieten für ge­ringer­wertige Immobilien liegt, hat daher zur Folge, dass die in der Netto­kalt­miete zum Ausdruck kommende Ertragskraft der höherwertigen Im­mobilien nicht voll­ständig erfasst wird. Die vorgesehene Typisierung kann da­her dazu führen, dass lagebedingt höherwertige Immobilien im Verhältnis zum Verkehrswert niedriger, geringerwertige Immobilien jedoch tendenziell zutreffend oder sogar zu hoch bewertet werden.

Insbesondere stand dem Bund nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zu, ohne dass hierfür die weiteren Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sein mussten.

Selbst wenn der Gesetzgeber, wie die Steuerpflichtige geltend macht, bei Er­lass des Grundsteuer-Reformgesetzes die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht voll­ständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Ge­setz­ge­bungs­kompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen. Ebenso wenig steht es der Ge­setz­ge­bungs­kom­petenz des Bundes im vorliegenden Fall ent­gegen, dass der Bund den Ländern in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG das Recht zur Abweichungs­ge­­setz­ge­bung eingeräumt hat. Der sächsische Lan­des­ge­setz­geber hat von seiner Abweichungsbefugnis in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG durch Erlass des Sächsischen Grundsteuer­mess­zahlen­ge­setzes¹ Gebrauch gemacht.

Der BFH sieht keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Dieser verlange stets auch eine gleichheitsgerechte Aus­ge­staltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer. Der Gesetzgeber habe für die Wahl der Bemessungsgrundlage und die Ausgestaltung der Regeln ihrer Ermittlung einen großen Spielraum, solange sie nur prin­zipiell geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen.

Der Gesetzgeber dürfe sich grundsätzlich am Regelfall orientieren und sei nicht gehalten, allen Besonderheiten jeweils durch Sonder­re­ge­lungen Rech­nung zu tragen. Praktikabilitätserwägungen könnten den Vor­­zug vor Ge­sichts­punkten der Ermittlungsgenauigkeit haben und es dürf­ten auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf genommen, um die Fest­setzung und Erhebung der Steuer hand­habbar zu halten.

Die Vorteile der Typisierung müssten nur in einem rechten Verhältnis zu der mit ihrer notwendigen verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen.

Nach Auffassung des BFH ist die nur bedingte Gleichbehandlung von Grundstücken mit einem niedrigeren lagebedingten Wert von 70 % bis 100 % des Bodenrichtwerts und solchen mit einem höheren lagebe­dingten Wert von über 100 % bis 130 % des Bodenrichtwerts, die einheitlich ein und demselben Bodenrichtwert in einer Bo­den­richt­wertzone unterworfen werden, verfas­sung­srechtlich gerecht­fertigt.

Die Wertunterschiede zwischen dem (durch den Gutachterausschuss er­mittel­ten) Bodenrichtwert und einem hiervon tatsächlich abweichenden Bo­denwert sind nach Auffassung des Senats aufgrund der mit der Bewertung in einem Massenverfahren notwendigerweise verbundenen Typisierung und Ver­ein­fachung verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Entscheidend sei, dass der Ge­setz­geber ein Bewertungssystem ge­schaf­fen hat, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des ge­meinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen. Nach Auffassung des BFH habe der Gesetzgeber seinen Spielraum bei der Abwägung der mit dem Bewertungskonzept verfolgten Ziele mit den damit notwendig verbundenen Ungleichheiten nicht überschritten. Ins­be­sondere durfte er dem Ziel, einen erneuten „Bewertungsstau“ zu vermeiden, indem die künftigen periodischen Fortschreibungen auto­ma­tisiert durchgeführt werden, eine hohe Bedeutung beimessen. Denn da die Verhältnisse im Zeitraum nach einer Hauptfeststellung typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterliegen, be­darf es von Verfassungs wegen in re­gel­mäßigen und nicht zu weit aus­ein­ander­liegenden Abständen erneuter Hauptfeststellungen.

Belastungsgrund ist nach der gesetzgeberischen Vorstellung die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine entsprechende objektive Leistungs­fähigkeit vermittelt³, bzw. im Falle der Eigennutzung des Grund­besitzes die Ersparnis entsprechender Aufwendungen, die bei Nut­zung von fremdem Grundbesitz ‑ z. B. im Rahmen von Mietver­hält­nissen ‑ typischerweise an­fallen⁴. Damit hat der Gesetzgeber den verfas­sungs­rechtlichen An­for­de­rungen an eine hinreichende Erkenn­bar­keit des steuer­­rechtlichen Be­lastungs­grundes entsprochen.

Nach Auffassung des Senats liegt auch kein Verstoß gegen den aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Ab­ga­benlast (Art. 19 Abs. 4 i. V. mit Art. 20 Abs. 3 GG) im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grundsteuer festgesetzt wurde.