- Gericht / Az:
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BFH, Urteil vom 20.9.2022 IX R 12/21
- Fundstelle:
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DStR 2022 S. 2594
- Gesetz:
- § 7 Abs. 1 EStG , § 255 Abs. 1 HGB
- Problemstellung:
- Gibt es einen Vorrang einer bestimmten Gutachtermethode zur Kaufpreisaufteilung?
Kaufpreisaufteilung
Zur Ermittlung der AfA ist der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für den Grund und Boden sowie ggf. Außenanlagen aufzuteilen. Wir empfehlen, diese Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag vorzunehmen1.
Fehlen einer vertraglichen Aufteilung
Fehlt eine bindende vertragliche Aufteilung, bleiben für die Kaufpreisaufteilung noch die folgenden Möglichkeiten:
Urteilsfall
Im Urteilsfall ermittelte der Gutachter für eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz die Kaufpreisaufteilung mit der Ertragswertmethode. Das Finanzamt war im Klageverfahren der Ansicht, dass das Sachwertverfahren anzuwenden sei.
Kein Vorrang eines bestimmten Bewertungsverfahrens
Der BFH kam zum Ergebnis, dass bei der Bewertung durch einen Gutachter kein Vorrang eines Bewertungsverfahrens besteht. Die in der ImmoWertV geregelten Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) sind grundsätzlich gleichrangig. Bei Objekten, bei denen die Renditeerwartung prägend für die Kaufentscheidung (hier: Eigentumswohnung) ist, besteht Raum für die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Ein genereller Vorrang einer Methode ist nicht gegeben; es bedarf vielmehr einer einzelfallbezogenen Bewertung.
Verfahren soll die Wertverhältnisse abbilden
Der BFH bestätigte damit, dass das Verfahren zu wählen ist, welches am ehesten die tatsächlichen Wertverhältnisse zutreffend abbildet:
Deshalb kommt der BFH zum Ergebnis, dass im aktuellen Fall bei einem Mietwohnobjekt auf eine ertragsbasierte Bewertung abzustellen ist.
Praxishinweise
- Vergleichswertverfahren,
- Ertragswertverfahren oder
- Sachwertverfahren.
Fußnoten anzeigen ↓
- [ ↑ ]Vgl. BerP 3/2022 S. 177, Tz. 1.5.3.
- [ ↑ ]Abrufbar unter www.bundesfinanzministerium.de/Kaufpreisaufteilung (Stand: 6.1.2023).
- [ ↑ ]BFH, Urteil v. 29.10.2019 IX R 39/17, BFH/NV 2020 S. 681.
- [ ↑ ]BFH, Beschluss v. 27.11.2017 IX B 144/16, BFH/NV 2018 S. 218.
- [ ↑ ]BFH, Urteile v. 10.10.2000 IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183; v. 27.7.2004 IX R 54/02, BStBl 2006 II S. 9; v. 18.1.2006 IX R 34/05, BFH/NV 2006 S. 1634; BFH, v. 16.9.2015 IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397; Beschlüsse v. 24.1.2007 IX B 84/06, BFH/NV 2007 S. 1104; v. 4.12.2008 IX B 149/08, BFH/NV 2009 S. 365; H 7.3 EStH „Kaufpreisaufteilung“; Schallmoser, DStR 2009 S. 1685; vgl. BerP 3/2022 S. 177.
- [ ↑ ]BFH, Urteil v. 16.9.2015 IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397; Niedersächsisches FG, Urteil v. 24.2.2021 9 K 116/19, juris; FG Münster, Urteil v. 22.9.2022 8 K 2748/20 E, juris.
- [ ↑ ]BFH, Urteil v. 10.10.2000 IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183.
