Ist die tatsächliche Nutzungsdauer bei einem Gebäude kürzer als die, sich aus der Anwendung der typisierten Abschreibungssätze ergebende, kann an­stel­le der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tat­säch­lichen Nut­zungs­dauer ent­sprechende Abschreibung vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Für die kürzere Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige die Beweislast. Nut­zungs­dauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweck­be­stimmung ent­sprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 EStDV).

Der Nach­weis einer kürzeren tat­säch­lichen Nutzungsdauer hat nach der bisherigen Verwaltungsauffassung einen be­stimm­ten Min­dest­standard zu er­füllen¹. So war Voraussetzung für die Vor­la­ge eines Gut­ach­tens über die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer, dass das Gut­ach­ten ent­we­der von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gut­ach­ter oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sach­ver­stän­di­gen er­stellt wur­de. Die bloße Über­nahme einer Rest­nutzungs­dauer aus einem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten, z. B. nach ImmoWertVO, wur­de von der Finanz­ver­waltung nicht als Nach­weis anerkannt².

Das BMF-Schreiben vom 1.12.2025 hebt die bisherige Verwaltungs­an­weisung vom 22.2.2023 auf. Künftig richten sich die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer damit ausschließlich nach den Grundsätzen der Rechtsprechung.

Nach dieser kann sich Steuerpflichtige der Darlegungsmethode bedienen. Die Vorlage eines Bau­sub­stanz­gutachtens ist nicht Vor­aus­set­zung für die An­er­kenn­ung einer ver­kürzten tat­säch­lichen Nutzungsdauer³. Der Nachweis ist auch im Rahmen eines Wert­gut­ach­tes nach der Wert­er­mittlungs­ver­ord­nung oder dem Sach­ver­fahren des Gut­achter­aus­schus­ses mög­lich⁴. Die gewählte Metho­de muss sich aus­drück­lich auf den Nachweis einer kürzeren tatsäch­li­chen Nut­zungs­dauer richten und zwingend die maß­geb­lichen Determinanten für die kürzere Nutzungsdauer benennen. Dies können beispielsweise der tech­ni­sche Verschleiß, die wirt­schaft­liche Ent­wer­tung oder rechtliche Nut­zungs­be­schrän­kun­gen sein⁵.

Es nicht ausreichend, wenn vorgetra­gen wird, dass Gewerbe­im­mo­bilien (z. B. ein Ein­zel­han­delsmarkt) erfahrungs­ge­mäß weniger als 20 Jahre genutzt wer­den⁶. Er­fah­rungs­sätze sind kein geeigneter Nach­weis.