Nachfolgend finden Sie umfassende und aktuelle Informationen zur neuen Grundsteuer¹. Neben den Bewertungsverfahren werden auch Ausführungen zu Mustereinsprüchen und den finanzgerichtlichen Verfahren gemacht.

Nach Ergehen der Bescheide stellt sich nicht nur die Problematik der Bescheidprüfung, sondern auch die Frage, ob Einspruch einzulegen ist oder nicht, sofern der Bescheid nicht vorläufig nach § 165 AO ergeht.

Die Grundsteuer ist als Objektsteuer eine Sollertragsteuer, die ihre Rechtfertigung im Äquivalenzprinzip hat; d. h. sie soll ein Ausgleich für die Leistungen des Staats - hier der Gemeinden - sein².

Die verfassungsrechtliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden stellt der Art. 106 Abs. 6 GG dar.

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.4.2018³ - wie bekannt - die Bemessungsgrund­lage für die Erhebung der Grund­steu­er für ver­fas­sungs­widrig erklärt. Nach dem Urteil hatte der Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019. Die Grundsteuer auf der bisherigen Wertbasis darf letzt­mals im Jahre 2024 er­hoben werden. Die Frist bis Ende 2024 dient dazu, dass die Verwaltung die Werte ermitteln kann und die Gemeinden die Hebe­sätze anpassen können.

Später noch mit dem Grundsteuerreformumsetzungsgesetz (GrStRefUG)⁶.

Der Bund stand vor dem Hintergrund der zeitlichen Vorgabe unter erheblichem Druck; weswegen der damalige Finanzminister Scholz entschieden hat: Die Länder sollen machen, was sie wollen!

Von der Möglichkeit der Abweichung vom Bundesmodell machten Baden-Württemberg, Bayern, Ham­burg, Hessen und Nieder­sachsen Gebrauch und haben abweichende Verfahren in Landesgesetze gefasst. Im Saarland⁸ und Sach­sen⁹ gibt es nur Modifizierungen bei der Grundsteuermesszahl.

Diese Vorgehensweise ist nach der Auffassung des Finanzgerichts Baden-Württemberg nicht zu beanstanden¹⁰.

Die „Rechtszersplitterung“ und die unterschiedliche Ausgestaltung hinsichtlich der wert­bilden­den Faktoren ist kritisch zu sehen¹¹ und kein Beitrag zur seit Jah­ren propagierten Steuer­rechts­ver­einfachung und zeigt die Erosion des Steuerrechts eindrucksvoll auf. Selbiges ist sicherlich ein einmaliger Vorgang im deutschen Steuerrecht. Der Vorgang als solcher - nicht aber die völlig ab­weichenden Bewertungsverfahren - wird als noch verfassungs­kon­form ein­gestuft¹².

Für den Steuerberater stellen sie ein Problem dar, weil er sich mit mehreren unterschiedlichen Ge­setzen gleichzeitig auseinandersetzen muss. Betroffen sind insbesondere die Steu­er­be­rater in der Nähe zu einem oder mehreren Bundes­län­dern mit unter­schied­lich­en Modellen. Ganz zu schweigen von dem Fall, dass ein Mandant Grund­stücke in allen Bundesländern hat.

Steuerberater sind grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Mandat zu über­neh­men (§ 63 StBerG). Der Steuerberater hat einen Auftrag dann abzu­lehnen, wenn er­kennbar der Auftrag nicht frist­gerecht erfüllt werden kann¹³.

Ein Praxisproblem ist, dass es Mandanten gibt, die in allen oder fast allen Bundesländern Grundbesitz haben. Somit hat sich eine Kanzlei mit dem Bundesmodell, dem modifizierten Bundesmodell im Saarland und Sachsen, sowie mit den Ländermodellen in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Ham­burg und Sachsen auseinander zu setzen. Ein Zustand, der un­erträglich ist!

Grundstücks- und Hausverwaltungen sind nach § 4 Nr. 4 StBerG befugt, be­züg­lich der von ihnen verwalteten Objekte zu Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts Hilfe in Steu­er­sachen zu leisten.

Die einfachste Lösung sowohl für Mandanten, die es selbst machen wollen, als auch Steu­er­be­rater ist die Abgabe der Feststellungserklärung kostenfrei mit dem offenen Programm ELSTER der Finanzverwaltung. Die Schwierig­keit für die Mandanten liegt dabei in der kom­pli­zier­ten Beantragung des ELSTER-Zerti­fi­kats.

Die Finanzverwaltung lässt es zu, dass über ein ELSTER-Account die Fest­stellungs­er­klärun­gen für Dritte eingegeben werden können, so z. B. Kinder für ihre Eltern.

Natürlich haben alle Softwareunternehmen Schnittstellen geschaffen, so auch DATEV im Programm „GrundsteuerDigital“¹⁴. Der Vor­teil von ELSTER liegt in der Kostenfreiheit und der leichten Bedienbarkeit

Zudem gibt es noch ein vereinfachtes Erklärungsverfahren für bebaute Grundstücke¹⁵. Dieses ist insb. im Bereich der Anwendung des Bundesmodells zu bevorzugen.

Es besteht in begründeten Ausnahmefällen auch die Möglichkeit, die Erklärungen in Papierform abzugeben. Die entsprechenden Vordrucke sind beim zuständigen Finanzamt erhältlich. Von dieser Möglichkeit haben fast 10 % der Grundstückseigentümer Gebrauch gemacht.

In der Struktur entspricht das Bundesmodell (§§ 218 bis 262 BewG) dem bis­he­ri­gen Be­wer­tungs­recht und ähnelt damit den Vorschriften zur Er­mittlung des Grund­besitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer (§§ 157 bis 198 BewG)¹⁶. Zusätzlich gibt es einen koordinierten Ländererlass vom 22.6.2022¹⁷, in welchem die Verwaltungsgrundsätze festgeschrieben sind.  

Auch die nicht gegebene Vorhersehbarkeit der Abgabenlast, weil die Gemeinden erst im IV. Quartal 2024 die Hebesätze festgelegt haben, ist nach der Auffassung des FG Baden-Württemberg nicht zu beanstanden¹⁸. Anders hingegen hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz¹⁹ im Verfahren zum vorläufigen Rechtsschutz bei summarischer Prüfung die ernstlichen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit bejaht, weil die Belastung mit Grundsteuer nicht abgeschätzt werden konnte. Anders jedoch das FG Köln²⁰, welches das Bundesmodell als verfassungskonform einstufte. Aufgrund der eingelegten Revision sind die Voraussetzungen für ein Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO erfüllt.

Damit stellt sich die Frage, ob der Grundsteuerwert im Wege der AdV bereits angreifbar ist. Hierzu hat der BFH in zwei Beschlüssen²¹ entschieden, dass eine AdV möglich ist, wenn der festgestellte Wert (nicht der Bodenrichtwert, der im Bundesmodell nur Bestandteil des Grundsteuerwerts ist) den nachgewiesenen gemeinen Wert um 40% oder mehr überschreitet²².

Auf den 1.1.2022 erfolgt eine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte (§ 221 BewG) und auf den 1.1.2025 eine Hauptveranlagung zur Grundsteuer (§ 16 GrStG). Dies bedingt, dass in die­sem Zeitraum sowohl die Einheitswerte auf der Wertbasis 1964, die bis zum 31.12.2024 für Zwecke der Grundsteuer und bei der Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG gelten, als auch die Grundsteuerwerte festzustellen sind.

Die Wertverhältnisse zum 1.1.2022 haben bis zur nächsten Hauptfeststellung (dies ist der 1.1.2029) ihre Gültigkeit (§ 227 BewG); damit haben Verän­derun­gen - insb. fallende Grundstückspreise- keine Auswirkung. Selbiges ist bei einem typisierenden Massenverfahren hinzunehmen, wenn der Rhythmus der Hauptfeststellungen (alle sieben Jahre) eingehalten wird.

Entsprechend dem bisherigen System gibt es ab 2023 Wertfortschreibungen (§ 222 BewG; z. B. bei Bebauungen), Nachfeststellungen (§ 223 BewG) und Aufhebungen (§ 224 BewG) des Grundsteuerwerts. Ab 2026 gibt es dann Neuveranlagungen (§ 17 GrStG), Nach­ver­an­la­gun­gen (§ 18 GrStG) und Aufhebungen (§ 20 GrStG) des Steuermessbetrags.

Dies hat folgende praktischen Konsequenzen: Entsteht eine wirtschaftliche Einheit neu, dann erfolgt eine Nachfeststellung (§ 223 BewG) und grund­steuer­rechtlich eine Nachveranlagung (§ 18 GrStG) auf den 1.1. des Folgejahres. Ver­ändert sich der Wert, so erfolgt eine Wert­fort­schreibung (§ 222 BewG) und grundsteuer­rechtlich eine Neuveranlagung (§ 17 GrStG). Es gilt aber der Grundsatz, dass die tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Grundstücksgröße, Be­bauung, Nutzung usw.) zum Feststellungszeitpunkt und die Wertverhältnisse zum Haupt­fest­stel­lungs­zeitpunkt maßgeblich sind (§ 227 BewG).

Die maßgeblichen Vorschriften sind die §§ 243 bis 262 BewG. Die Grund­steuer­werte für das Grund­vermögen werden im Bundesmodell auch weiterhin in Ab­hän­gig­keit von der Grund­stücks­art ermittelt.

Die Definition der unbebauten Grundstücke enthält § 246 BewG, welcher dem bis­herigen Recht entspricht (§ 145 BewG). Maßgeblich ist nach § 247 Abs. 1 BewG der Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 1 BauGB.

Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert angesetzt, welche von einem Gut­achter­ausschuss zum 1.1.2022 ermittelt wurden. Diese können über die Datenbank BORIS ermittelt werden²³.

Das FG Baden-Württemberg hat bestätigt, dass die Entscheidungen eines Gutachterausschusses im finanzgerichtlichen Verfahren überprüft werden können²⁵. Die Bodenwertrichtkarte ist nicht anwendbar, wenn die Wertabweichung mehr als 30 % beträgt. Dies wird mit der Pauschalierungs- und Typisierungsbefugnis begründet. Sodann muss der Gutachterausschuss ggf. nachbessern.

Nach § 250 Abs. 2 BewG gilt dieses Verfahren (§§ 252 bis 257 BewG) für Ein- und Zwei­familien­häuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Der Wert ermittelt sich aus einem abgezinsten Bodenrichtwert zzgl. eines kapi­tali­sier­ten Reinertrags (§ 252 BewG)²⁶. Dabei ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Anlage 36 zum BewG zu beachten.

Der kapitalisierte Reinertrag (§ 254 BewG) basiert auf einer typisierend er­mittel­ten Netto­kalt­miete, die abhängig ist vom Land, der Gebäudeart, der Wohnfläche und dem Baujahr. Die Anlage 39 zum BewG, welche die Faktoren enthält, wur­de durch das GrStRefUG angepasst. Dieser Wert wird gemindert um die Be­wirt­schaftungskosten (§ 255 BewG; Anlage 40 zum BewG).

Für den Bodenwert sind die aktuellen Werte maßgeblich (siehe vorstehend; Anlage 36 zum BewG). Die Abzinsung erfolgt nach der Anlage 41 zum BewG ent­sprechend der Rest­nutzungs­dauer. Darauf wird ein Liegen­schafts­zinssatz an­ge­wendet, der je nach Grund­stücks­art zwischen 2,5 und 4,5 % beträgt (§ 256 BewG).

Nach § 250 Abs. 3 BewG gilt dieses Verfahren (§§ 258 bis 260 BewG) für Ge­schäfts­grund­stücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sons­tige bebaute Grundstücke²⁷.

Zur Wertermittlung wird der Bodenwert um den Gebäudesachwert erhöht und dar­auf eine Wertz­ahl angewendet (§ 258 BewG).

Bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer kann nach § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden. Eine gleichlautende Vorschrift ist im Siebten Abschnitt der BewG (Grundsteuerwerte) nicht enthalten.

Die besonderen Vorschriften zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Grund­besitzes fin­den sich in den §§ 232 bis 242 BewG. Das bisherige ver­gleich­en­de Verfahren der Ein­heits­bewertung mit teilweise betriebsindividu­ellen Zu- und Abschlägen, wird durch ein typisierendes Er­trags­wertverfahren ab­ge­löst, wel­ches weitgehend auf Zahlen der bun­des­weiten Agrar­statistik beruht.

Wohngebäude oder zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteile, die in der bis­he­ri­gen Rechts­lage im land- und forstwirtschaftlichen Vermögen als Wohnteile mit­bewertet wurden, sind ein­schließ­lich der zugehörigen Freiflächen (z. B. Pkw-Stellplätze, Hausgarten) ab dem 1.1.2022 dem Grundvermögen zu­zu­rechnen.

Die Aufteilung der Hofstelle erfolgt hierbei grundsätzlich nach der Verkehrs­auf­fassung, wobei die im Grundvermögen zu bewertende Fläche hierbei nicht zu­sam­men­hängend sein muss. Bei Betrieben, bei denen eine Abgrenzung nach § 52 Abs. 15 a. F. bzw. § 13 Abs. 5 EStG neu (Hofraumabgrenzung für Konsum­gutlösung) vorliegt²⁹, kann auch diese Ab­gren­zung über­nom­men werden.

Schon jetzt zeichnet sich aber ein Problem ab, dass Flächenveränderungen teilweise nicht berücksichtigt wurden.

Ein solches Verfahren war zunächst nicht vorgesehen. Der BFH hat jedoch in zwei Beschlüssen³⁰ entschieden, dass eine AdV möglich ist, wenn der festgestellte Wert (nicht der Bodenrichtwert, der im Bundesmodell nur Bestandteil des Grundsteuerwerts ist) den nachgewiesenen gemeinen Wert um 40% oder mehr überschreitet³¹. Im Vorgriff auf eine gesetzliche Regelung ist ein koordinierter Ländererlass³² ergangen, wonach ein nachgewiesener gemeiner Wert maßgeblich ist, wenn die Wertabweichung mindestens 40% beträgt. Für den Nachweis gelten die Grundsätze des § 198 BewG³³. Teilweise gibt es bereits landesrechtliche Regelungen³⁴. Es ist nach den Entscheidungen des Finanzgerichts Baden-Württemberg nicht zu beanstanden, dass die Kostentragungspflicht für das Gutachten der Stpfl. hat³⁵.

Die Grundsteuermesszahl ist neben dem Hebesatz, der durch die Gemeinden festgelegt wird, die Stellschraube der Grundsteuer. Im Zuge der Reform wurde die Steuermesszahl im Bundesmodell für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft (Grundsteuer A) in § 14 GrStG von 6 ‰ auf 0,55 ‰ und für Grundstücke (Grund­steuer B) in § 15 GrStG von 3,5 ‰ auf 0,34 ‰ (bzw. für Wohngrundstücke auf 0,31 ‰) stark reduziert.

Eine Nachjustierung erfolgte durch das JStG 2022³⁶, danach beträgt die Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke 0,34 ‰, für Mietwohngrundstücke 0,31 ‰ und für Nichtwohngrundstücke 0,34 ‰.  Für öffentlich geförderten Wohnraum gibt es eine Ermäßigung von 25%. Gleiches gilt für begünstigte Wohnungsbaugesellschaften (§ 15 Abs. 4 GrStG).

Die Steuer­mess­­zahl ist auf den Grundsteuerwert anzuwenden (§ 13 GrStG).

Gleichzeitig wurden in § 15 GrStG einige neue Ermäßigungen zur Steuer­mess­zahl für Grund­stücke eingeführt.

Das Saarland und Sachsen sind von der Regelung in GrStG abgewichen. Zwischenzeitlich macht Berlin und andere Länder (z.B. derzeit Bremen) wollen dem Beispiel folgen³⁷.

Die Formulare zur Grundsteuererklärung können elektronisch abgerufen wer­den³⁸. Die Abgabe kann über ELSTER erfolgen³⁹. Für Privateigentum ist eine Über­mittlung in einem vereinfachten elektronischen Verfahren möglich, was die Eingabe bei der Anwendung des Bundesmodells im Vergleich zu ELSTER erheblich erleichtert⁴⁰. Zur Grundsteuerreform gibt es hinterlegte Fragen und Antworten⁴¹.

Die Vorschrift ist auf den ersten Blick nachvollziehbar⁴². Eine solche Grund­steu­er C wurde be­reits 1961 erstmals in das Gesetz eingefügt und drei Jahre später wieder abgeschafft⁴³. Die Gründe hierfür waren die Konzentration von Grund­stücken auf die wohlhabende Be­völke­rungs­gruppe, während finanz­schwache Bür­ger aufgrund der Steuerbelastung zur Ver­äuße­rung gezwungen wurden. Eine Ausgangssituation, die sich nicht verändert hat.

Mit der Vorschrift soll den Gemeinden mit beson­derem Wohnraumbedarf die Möglichkeit eröffnet werden, für bau­reife Grundstücke einen ge­sonderten - höheren - Hebesatz fest­zu­setzen (§ 25 Abs. 5 GrStG). Die ge­setzgeberische Stoßrichtung ist klar: Bau­lücken sollen dadurch geschlossen wer­den, indem die höhere Grundsteuer­be­lastung zu einer Ver­äu­ße­rung oder Bebauung zwingt.

Betroffen von dieser Änderung sind alle Grundstücke, die sofort bebaut wer­den könn­ten. Ob dies der Fall ist, ist von der Gemeinde jährlich zu er­mitteln, in Kar­ten nachzuweisen und durch Allgemeinverfügung (z. B. im Amtsblatt) be­kannt zu geben. In dieser All­ge­mein­ver­fü­gung ist auch der besondere Wohn­raum­be­darf zu begründen.

Die Anwendung dieser Vorschrift erfolgt ab 2025 (§ 37 Abs. 3 GrStG). Es dürfte je­doch sinnvoll sein, die Mandanten frühzeitig auf die Änderung hin­zuweisen.

Die Umsetzung des Gesetzes erfolgt aber nicht in allen Ländern; so z. B. nicht in Bayern⁴⁴. Baden-Württemberg hat im Oktober 2021 entgegen den An­kün­di­gun­gen nun die Rechts­grundlage dafür geschaffen, dass die Gemein­den die sog. Grundsteuer C erheben können.

In Baden-Württemberg wird nur auf den Bodenwert zurückgegriffen. Vor diesem Hintergrund erscheint es bedenklich zu sein, dass unbebaute Grundstücke mit einem höheren Hebesatz besteuert werden sollen als bebaute Grundstücke.

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg die Öffnungsklausel genutzt und am 4.11.2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) be­schlos­sen⁴⁵. Eine Anpassung erfolgte durch das Gesetz zur Änderung des LGrStG und zur Einführung eines gesonderten Hebesatz­rechts zur Mobilisierung von Bau­land (ÄndGLGrStG) vom 22.12.2021 (GBl 2021 S. 1029)⁴⁶.

Das System Hauptfeststellung (§ 15 LGrStG) und Hauptveranlagung (§ 41 LGrStG), Fort­schreibung (§ 16 LGrStG; aber hier nur in Bezug auf den Grund und Boden) und Neu­ver­an­lagung (§ 42 LGrStG) sowie Nachfeststellung (§ 17 LGrStG) und Nachveranlagung (§ 43 LGrStG) entspricht dem GrStG.

Die Befreiungen von der Grundsteuer in den §§ 4 bis 8 GrStG (z. B. für ge­mein­nützige oder kirchliche Zwecke) sind in die §§ 4 bis 9 LGrStG übernommen wor­den. Es bleibt dabei, dass nur die unmittelbare Nutzung befreit ist. Damit sind z. B. bei einem Sportheim eines gemeinnützigen Vereins der gastro­no­mische Bereich nicht begünstigt.

Die Feststellung über die Grundsteuerbefreiung wird regelmäßig gem. § 184 Abs. 1 Satz 2 AO im Verfahren zur Festsetzung des Grundsteuermessbetrags ent­schieden. Davon abwei­chend kann nach Auffassung der Finanzverwaltung bereits im Verfahren zur Feststellung des Grund­steuer­werts über die Grund­steu­er­befreiung entschieden werden.

Baden-Württemberg hat das einfachste Modell, indem ausschließlich auf den Boden­richtwert (§§ 37 ff. LGrStG) bei der Bewertung mit dem Wert zum 1.1.2022 ab­gestellt wird. Es gilt dabei zu berücksichtigen, dass bei späteren Fort­schrei­bungen oder Nachfeststellungen die tat­säch­lichen Verhältnisse, jedoch die Wert­verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 maß­geblich sind (§ 21 LGrStG, entsprechend § 27 BewG bzw. § 227 BewG).

Der Verzicht der Berücksich­ti­gung von Gebäuden wird als verfassungswidrig an­gesehen⁴⁷. Diese Auffassung hat das Finanzgericht Baden- Württemberg nicht geteilt und kam zum Ergebnis, dass das reine Bodenwertmodell verfassungskonform sei⁴⁸.

Es hat unverständlich lange gebraucht, bis die Urteile nach der Urteilsverkündung zugestellt und veröffentlicht wurden.

Das Positive: Die Voraussetzungen für ein Ruhen des Verfahrens -bisher wurde die Einsprüche schlicht liegen gelassen- sind nunmehr erfüllt (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO).

Es ist und war nicht nachvollziehbar, warum die Grundsteuerbescheide nicht vorläufig ergingen. Das Ergebnis war: Die Finanzämter wurden mit Einsprüchen „geflutet“. Dies sorgte für einen verständlichen Frust auf der Ebene der Bearbeiter bei den Finanzämtern. Es musste doch jedem klar sein, dass die Rechtsfragen letztlich vom Bundesverfassungsgericht beantwortet werden müssen. Damit ist es fast ohne Bedeutung, was das Finanzgericht ausführt; wenngleich das Gericht umfangreich zu den aufgeworfenen Problemen Stellung genommen hat.

Mit den Urteilen ist die erste Hürde auf dem Weg zum Bundesverfassungsgericht genommen. Nun kommt es darauf an, ob der Bundesfinanzhof eine Vorlage nach Art. 100 GG macht oder nicht. Ansonsten muss Verfassungsbeschwerde erhoben werden.

Auf das Problem, , dass die Grundsteuer, die sich hier nur auf den Grund und Boden bezieht, auf die Mieter als Nebenkosten umgelegt werden kann (§ 2 Abs. 1 Betriebskosten-VO), ist das FG nicht eingegangen.

Gleichfalls nicht streitgegenständlich war die Verabschiedung des Gesetzes nach dem 31.12.2019.

Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl (§ 40 Abs. 1 und 2 LGrStG; Land- und Forstwirtschaft 0,55 ‰; Grundstücke 1,30 ‰) angewandt und der Steu­er­messbetrag ermittelt (§ 39 LGrStG).

Bei der Ermittlung des Grundsteuermesszahl werden dann noch Abschläge ge­macht, so z. B. für Wohngebäude mit 30 % (§ 40 Abs. 3 LGrStG; damit 0,91 ‰) und Baudenkmalen mit 10 % (§ 40 Abs. 6 LGrStG).

Die Ermittlung des Werts des Grund und Bodens beim Grundbesitz erfolgt durch die Gutachterausschüsse (§ 38 Abs. 1 bis 3 LGrStG) und findet seinen Niederschlag in der Bodenrichtwertkarte (auf die Tz. 4.2.1 wird verwiesen). Diese sind im System „Boris“ hinterlegt.

Das FG Baden-Württemberg hat im ausschließlichen Ansatz des Werts des Grund und Bodens bei der Bemessungsgrundlage keinen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG gesehen⁴⁹.

Das FG Baden-Württemberg hat bestätigt, dass es atypische Sonderfälle geben kann. In diesen Fällen sei die Öffnungsklausel des § 38 Abs. 4 LGrStG anzuwenden. Danach ist der Wert eines Gutachters (Verkehrswertgutachten für das Grundstück einschl. Bebauung) maßgeblich, wenn dieser um mehr als 30 % unter dem Bodenrichtwert liegt. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Kostentragungspflicht für das Gutachten der Stpfl. hat⁵⁰. Es ist ein Systembruch, wenn zum Nachweis des niedrigeren Werts das Gebäude in die Berechnung des niedrigeren Werts einzubeziehen ist, obwohl im Regelfall nur der Grund und Boden maßgeblich ist.

Die Gemeinden legen die Hebesätze fest (§ 50 LGrStG); dies ist die große Unbekannte zum jetzigen Zeitpunkt.

Allgemeine Informationen sind unter www.grundsteuer-bw.de zu finden. Bei der Bearbeitung ist zweistufig vorzugehen.

Über www.grundsteuer-bw.de werden mittels des Buttons „Grundsteuer B“ für den Grundbesitz oder später auch Land- und Forstwirtschaft mit dem Button „Grund­steuer A“ die erforderlichen Daten für den Wert des Grundstücks er­mittelt.

Hierzu klicken Sie im ersten Absatz auf den Pfeil vor „hier“; sodann kann man den Bodenrichtwert mit verschiedenen Suchfragen ermitteln; z. B. durch den Ort und die Straße mit Hausnummer.

Auf www.grundsteuer-bw.de ist eine Ausfüllhilfe für ELSTER hinterlegt.

Aktuell ist dies die Hauptfeststellung; künftig Nachfeststellung und Wert­fort­schreibung (Tz. 1 des Vor­drucks).

Diese Daten kann man aus „Boris“ (siehe Buchstabe a) entnehmen (Tz. 2 und 3 des Vor­drucks).

Die Angaben sind in der Tz. 4 des Vordrucks zu machen. Hierzu werden nicht nur die Beteiligungsverhältnisse benötigt, sondern auch die Adressen, Steuer­nummer bzw. Steuer­identifikationsnummer. 

Die Vergünstigung für Wohnnutzung ist in der Anlage „GW2“ zu beantragen.

Es empfiehlt sich, dass der Steuerberater sich hier legitimiert (Tz. 7).

Daneben gibt es den Vordruck „GW2“. In der Tz. 1 des Vordrucks kann die überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken wegen des Abschlags von 30 % be­an­tragt werden. Bei einem Erbbaurecht sind in der Tz. 2 Angaben zu machen.

Steuerschuldner beim Erbbaurecht ist der Erbbaurechtberechtigte (§ 10 Abs. 3 LGrStG) und nicht der Eigentümer des Grund und Bodens (Erb­bau­rechts­ver­pflich­te­ter), obwohl nur auf den Grund und Boden abgestellt wird. Dies ist kon­se­quent, weil der Erbbaurechtsberechtigte das auf­stehende Gebäude be­wirt­schaftet (nutzt oder vermietet).

Abzustellen bei der Bewertung ist auf die wirtschaftliche Einheit (§ 25 LGrStG). Dies entspricht dem § 2 BewG.

Die Frage, was als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist, hat insb. bei Wohn­ge­bäuden eine be­sondere Bedeutung. Ein Garagengrundstück gehört grund­sätz­lich zur wirtschaftlichen Ein­heit, auch wenn es nicht an das Grundstück an­grenzt und deswegen eine eigene Grund­buch­nummer hat⁵¹. Dies gilt auch in Be­zug auf Gartengrundstücke⁵².

Die Zurechnung zu einer wirtschaftlichen Einheit wird auch weiterhin nicht da­durch ausge­schlossen, dass die Wirtschaftsgüter zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gehören (§ 25 Abs. 1 Satz 3 LGrStG; vergleichbar § 26 BewG).

Im Informationsschreiben vom Juni 2022 wurde bei Gemeinschaftseigentum der Ehegatten/Lebenspartner nur ein Ehegatte angesprochen.

Jedes Wohn- oder Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit. Zu beachten ist, dass bei Wohn­eigentum die Garage/der Garagenplatz einzubeziehen ist. Für jede wirtschaftliche Ein­heit ist eine Feststellungserklärung abzugeben, da­mit auch für jedes Wohneigentum.

Die anteilige Grundstücksfläche ist entsprechend der Teilungserklärung zu er­mitteln (§ 25 Abs. 2 LGrStG).

Das Informationsschreiben wendet sich an einen der Beteiligten mit der Bitte, die anderen Verfahrensbeteiligten zu informieren. Gleichwohl gelten die Grund­sätze der §§ 179, 180 AO. In Bezug auf die Bekanntgabe gelten die allgemeinen Grundsätze⁵³.

Für Zwecke der Grundsteuer A wurden die Bundesregelungen weitestgehend über­nommen. Damit gehört der Wohnteil zum Grundbesitz. Dies hat zur Folge, dass lediglich der Bodenwert angesetzt wird.

Diese sind geregelt in § 22 LGrStG. Neu ist die Regelung in § 22 Abs. 6 Satz 1 LGrStG, dass auf dem amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Fern­über­tragung die Fest­stellungs­erklärung zu übermitteln ist. Auf Antrag kann zur Ver­meidung unbilliger Härte auf eine Über­mittlung durch Datenfernübertragung ver­zichtet werden (§ 22 Abs. 6 Satz 2 LGrStG). Die elek­tro­nischen Formulare sind im Portal „Mein ELSTER“ (www.elster.de) bereit­ge­stellt.

Ein besonderer Härtefall liegt vor, wenn sich beispielsweise jemand erst die Tech­nik zur elek­tro­nischen Abgabe beschaffen müsste - wie einen PC oder ei­nen Internetzugang - oder den Um­gang damit nicht gewohnt ist. Die Er­klä­rungs­vor­drucke für Här­te­fälle werden vom örtlich zuständigen Finanzamt aus­gehändigt.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Haupt­fest­stel­lungs­­zeitpunkt 1.1.2022 waren zunächst beim zuständigen Finanzamt ent­sprechend der öffentlichen Aufforderung bis zum 31.10.2022 (nun verlängert zum 31.1.2023 und auf Antrag bis zum 31.3.2023) einzureichen, wobei es bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) voraussichtlich ein Hinaus­schie­ben des Ter­mins geben wird.

Alle notwendigen Informationen sind unter www.grundsteuer-bw.de zu finden. Das Finanzministerium Baden-Württemberg hat zusätzlich einen FAQ zur Grund­steuer eingerichtet⁵⁴.

Gerade in Baden-Württemberg ist kritisch anzumerken, dass aufgrund des Ab­stellens auf den Bodenwert die Finanzverwaltung fast alle Daten hat. Lediglich die Nutzung kann differieren. Vor diesem Hintergrund ist es unverständlich, dass keine vorausgefüllte Feststellungserklärung bereitgestellt wurde.

Es ist zu erwarten, dass bei großen Grundstücken ein stetiges Streitthema sein wird, ob die individuellen Besonderheiten des Grundstücks bei übergroßen Grundstücksflächen vom Gutachterausschuss zu berücksichtigen sind oder nicht. Diese Problemstellung ist ggf. zum Gegenstand eines finanzgerichtlichen Verfahrens zu machen.

Ein Ausweg könnte ein Teilerlass der Grundsteuer sein; wobei das Grundsteuergesetz Erlass bei Kulturgütern (§ 56 LGrStG) und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft bei wesentlichen Ertragsminderungen (§ 58 LGrStG) vorsieht. Damit kommt nur ein (Teil) Erlass aus sachlicher Billigkeit entsprechend dem Rechtsgedanken des § 227 AO in Betracht. Das Grundsteuergesetz enthält hingegen in § 34 GrStG eine Erlassregelung bei wesentlicher Ertragsminderung von bebauten Grundstücken. Diese Vorschrift wurde nicht in das LGrStG eingefügt, weil nur der Grund und Boden maßgeblich ist (Ausnahme: Fälle des Nachweises eines niedrigeren Werts).

Das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG) vom 10.12.2021 wurde am 17.12.2021 ver­öffentlicht⁵⁵. Wie im bisherigen Recht stellen die Finanzämter in einem ersten Schritt die Be­rech­nungsgrundlage für die Grund­steuer B fest (Grundsteuer-Äquiva­lenz­be­trä­ge) und multiplizieren diese in einem zweiten Schritt mit einer Grundsteuermesszahl zur Fest­setzung des Steuer­mess­be­trags⁵⁶. Zum Verfahren erging am 28.10.2022 ein Anwendungserlass mit 67 Seiten⁵⁷.

Das Bayerische Grundsteuergesetz sieht künftig für das Grundvermögen ein wert­unab­hän­gi­ges Flächenmodell vor. Der tatsächliche Wert des Grundstücks und damit auch der Bo­den­richt­wert spielt dabei keine Rolle. Entscheidend sind nur noch die Flächen von Grund und Boden und Gebäude sowie die Ge­bäude­nutzung. Diese Flächen werden mit wertunabhän­gigen Äquivalenzzahlen an­ge­setzt. Für die Fläche des Grund und Bodens beträgt diese 0,04 €/qm und für die Gebäudeflächen 0,50 €/qm. Die sich hiernach er­geben­den Äqui­va­lenz­be­träge für den Grund und Boden, die Gebäudewohnflächen und die Gebäude­nutzflächen wer­den jeweils mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese be­trägt grundsätzlich 100 %. Für Wohnflächen wird jedoch ein Abschlag von 30 % ge­währt, wodurch sich die Grund­steuer­messzahl hierfür auf 70 % re­du­ziert. Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenz­betrag der Wohnflächen kann sich zudem um weitere 25 % ermäßigen, soweit eine enge räum­liche Ver­bin­dung mit dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft des Steuerschuldners be­steht. Dane­ben sind u. a. für Gebäude mit sozialem Wohnungsbau und Denk­mälern weitere Ab­schläge vorgesehen.

Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum 1.1.2022 festgestellt und muss nur ange­passt werden, wenn sich die Flächen oder die Gebäudenutzung än­dern. Abweichend vom Bundesmodell findet hinsichtlich der Grundsteuer B so­mit keine turnusmäßige Haupt­feststel­lung statt.

Das BayGrStG sieht entgegen dem Bundesmodell und den weiteren Landes­modellen keine so­g. Grundsteuer C vor.

Auch in Bayern kann die Abgabe der Feststellungserklärung über ELSTER er­folgen⁵⁸.  

In der Literatur wird das Bayerische Grundsteuergesetz als verfassungswidrig eingestuft⁵⁹. Das FG Nürnberg hat in einem Verfahren zum vorläufigen Rechtsschutz keine ernstlichen Zweifel in Bezug auf die Verfassungsmäßigkeit gesehen⁶⁰. Beim Bayerischen Ver­fas­sungs­ge­richts­hof ist eine Popularklage unter dem Aktenzeichen Vf.17-VII-2022 an­hängig.

Das Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 31.8.2021⁶¹ er­gänzt das Modell von Bayern zusätzlich um einen sog. Lagefaktor, der Grund­stücke in besserer Lage höher besteuert als solche in schlechter Lage (Wohnlagen-Modell). Bei der Wohnlage wird hier­bei zwischen „normaler“ und „guter“ Wohn­lage unterschieden. Die Grundlage hierfür bildet das beim Mieten­spiegel-Ver­fah­ren angewandte Hamburger Wohnlagenverzeichnis⁶².

Das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) vom 15.12.2021 knüpft ebenfalls an das bayeri­sche Modell an. Ergänzend kommt hier - wie in Hamburg, jedoch in abweichender Ausgestal­tung - die Lage als Kriterium hinzu, die das Ergebnis des Flächenmodells erhöht oder vermin­dert (sog. Flächen-Faktor-Ver­fahren)⁶³.

Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) wurde am 7.7.2021 im Nie­der­sächsi­schen Landtag verabschiedet und am 13.7.2021 im Nieder­sächsischen GVBl. Nr. 27/2021 S. 502 ff. verkündet. Auch hier basiert die neue Grundsteuer auf dem bayerischen Flächen-Modell.

Allerdings wird dieses in Niedersachsen durch eine Lagekomponente erweitert (Flächen-Lage-Modell). Damit erhält der Nutzen aus dem Grundstück Einfluss auf die Berechnung. Als In­di­ka­tor für die Lage werden die flächendeckend für Bauflächen vorhandenen Bodenricht­werte für das jeweilige Grundstück ge­nutzt. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Ge­meinde­durch­schnitt verglichen. Mit dieser Relation wird das „besser“ oder „weniger gut“ der Lagen messbar gemacht.

Auch dieses Modell wird als verfassungswidrig eingestuft⁶⁴.

Diese gilt nicht für die Grundsteuerwerte⁶⁵. Damit muss sich der StB im Vor­druck zur Fest­stellungserklärung als Empfangsbevollmächtigter eintragen. An­sons­ten geht es schief, denn der Bescheid enthält keine Steuerzahlung und wird deswegen oftmals nach Ablauf der Rechts­behelfsfrist dem StB vorgelegt.

Die Schriftform ist gesetzlich nicht vorgeschrieben⁶⁶. Wenn der Steuer­pflich­tige die Unter­lagen übergibt, besteht die widerlegbare Vermutung der Beauf­tragung. Dies gilt insb. bei einem bestehenden Mandat. Schließlich kann nie­mand davon aus­gehen, ein StB würde unentgeltlich tätig werden⁶⁷.

Die Vierte Verordnung zur Änderung der Steuerberater-Vergütungsverordnung wurde am 10.6.2022 verabschiedet und ist veröffentlicht im BGBl 2022 I S. 877.

Die Gebühr für eine Erklärung zur Feststellung nach dem BewG oder ErbStG be­trägt 1/20 bis 18/20 einer vollen Gebühr nach der Tabelle A. Gegen­stands­wert ist der erklärte Wert, jedoch min­destens 25.000 €. Der Mittelwert wird da­durch berechnet, indem man die Zähler addiert und durch Zwei teilt. Damit be­trägt der Mittelwert 9,5/20tel.

Mit der Herabsetzung der Zwanzigstel soll dem Umstand Rechnung getragen wer­den, dass die Werte höher sind.

Dies stimmt natürlich in Baden-Württemberg nicht, denn hier gibt es das Boden­wert­modell.

Grundsätzlich ergibt sich eine Erläuterungspflicht nur, wenn der Mittelwert über­schritten wird. Im Hinblick auf den geringen Aufwand muss sich jeder Steuer­berater überlegen, ob der Mittel­wert angebracht ist. Dies ist u. E. in den Fällen ge­geben, in denen umfangreiche Nach­forschungen betrieben wer­den müssen. An­sonsten dürfte der Mindestwert angemessen sein; dies gilt insb. für das Bo­den­wertverfahren in Baden-Württemberg.

Deswegen wird eine Honorarvereinbarung mit einem Pauschalhonorar oder ei­ner Zeit­ver­gütung empfohlen⁶⁹. Diese bedarf nach § 4 StBVV der Schrift­form⁷⁰ und muss vom Mandanten gegengezeichnet sein⁷¹.

Erklärtes Ziel der Gesetzesinitiative im Bundesrat im Jahr 2016 war eine auf­kom­mens­neutrale Umgestaltung der Grundsteuer. Trotz allen Beteuerungen dürfte dies schwerlich zu reali­sie­ren sein, weil sich bei einer Neubewertung die Wer­te teilweise beträchtlich erhöhen werden⁷². Die Bundesregierung hat dies er­kannt und deswegen an die Gemeinden appelliert, die Hebe­sätze so anzu­passen, dass das Grundsteueraufkommen stabil bleibt. Dies ist aber nicht mehr als ein Appell, der nicht durchgesetzt werden kann⁷³. Lediglich im Nieder­säch­sischen Grundsteuergesetz ist diese Vorgabe in das Gesetz aufgenommen worden.

Gleichwohl haben einzelne Bundesländer Rahmensätze als Empfehlung für die Festlegung der Grundsteuerhebesätze herausgegeben⁷⁴. Dies führt dazu, dass in vielen Gemeinden die Hebesätze - zum Teil beträchtlich - herabgesetzt wurden. Mit einer Versendung der Grundsteuerbescheide ist - zumindest in Baden-Württemberg - erst nach der Bundestagswahl im Februar 2025 zu rechnen.

Den Hebesatz legten die Gemeinden im IV. Quartal 2024 fest, die teilweise erhebliche Haus­halts­probleme haben. Dies auch deshalb, weil Bund und Land den Gemein­den immer mehr Aufgaben auf­bürden, ohne die entsprechenden finanziellen Zu­wei­sun­gen zu machen. Deswegen ist zu erwarten, dass die Kämmerer bei der Fest­legung der Hebe­sätze „vorsichtig“ rechnen werden. In vielen Gemeinden geht man - hinter vorgehaltener Hand - von Steuer­mehr­einnahmen aus. Sodann stellt sich das Problem der verfassungswidrigen Über­erhebung.

Der einzige Faktor dies zu verhindern ist, die Attraktivität der Gemeinde für Zu­züg­ler und auswärtige Bauinteressenten zu erhöhen. Dabei sollte aber nicht ver­kannt werden, dass die Grundsteuer nur einer von vielen Faktoren ist.

Erst nach der Zustellung die Grundsteuerbescheide und der Festlegung der Hebesätze im IV. Quartal 2024 kann man erkennen, ob der Vorgabe entsprochen wurde. Erhöht sich die Grundsteuer wesentlich, dann ist gegen den Grundsteuerbescheid, welcher von der Ge­meinde erlassen wird, Widerspruch einzulegen. Es ist schon heute zu erwarten, dass es dann alsbald Musterwidersprüche geben wird. Die Grenze liegt in der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG⁷⁵.

Bei vermieteten Einheiten ist aus Sicht der Mieter das Problem, dass nach derzeitiger Rechtslage die Grundsteuer zu den im Rahmen des Katalogs des § 2 Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten zählt. Zivilrechtlich muss u.E. im Hinblick auf bezahlbare Mieten aus Mietersicht die Frage der Umlagefähigkeit der Grundsteuer diskutiert werden⁷⁶.

Bei selbstgenutzten, leerstehenden oder unbebauten Grundstücken ist die Frage, ob die Grundsteuer als Flächensteuer möglicherweise auch gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG verstößt.

Grundsätzlich ist dies erst dann ein Problem, wenn die Steuer in die Substanz des Eigentums eingreift. Bei einer Objektsteuer wie der Grundsteuer muss betrachtet werden, ob die Steuer letztlich aus dem Objekt selbst getragen werden könnte (ausgerichtet an potentiellen Erträgen).

Bei hochwertigen Immobilien bereitet eine solche Steuertragung vor dem Hintergrund von Art.  14 GG grundsätzlich keine Probleme; selbst eine deutlich höhere Steuerbelastung als bisher üblich könnte noch aus dem potenziellen Ertrag einer höherwertigen Immobilie bestritten werden. Anders könnte dies bei geringwertigen Immobilien aussehen⁷⁷.

Hier ist allerdings einerseits zu bedenken, dass durch die ausdrückliche Erwähnung der Grundsteuer in Art. 106 Abs. 6 Grundgesetz der Verfassungsgeber wohl von der Zulässigkeit der Erhebung einer Substanzsteuer ausgeht. Auch die Rechtsprechung zur „alten“ Grundsteuer hatte daran keine Zweifel⁷⁸. Besonders interessant in diesem Zusammenhang dürfte eine Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg sein, welche bei einer Hebesatzerhöhung von 660 % auf 810 % eine unzulässige Substanzbesteuerung verneint hat⁷⁹. Insofern scheint die Rechtsprechung hier großzügig gegenüber dem Gesetzgeber zu sein.

Wie bereits ausgeführt, gehört es zu den Aufgaben des Berufsstands, Man­dan­ten bei der Abgabe der Feststellungserklärung für Zwecke der Grundsteuer zu unter­stützen. Das be­kann­te Problem sind die unterschiedlichen Grund­steuer­modelle.

Eines steht aber fest: Der Berufsstand hat sich auf die Erstellung der Fest­stel­lungs­erklärungen ein­zurichten und erlassene Bescheide zu überprüfen. Es gilt zu beachten: Etwa gelieferte Grund­daten von der Finanzverwaltung sind auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Dies gilt insbesondere für das komplexe Bundes­modell. Die Soft­warehäuser - wie DATEV - machen nur die Rechen­prozesse, unterstützt durch eine Plausibilisierung bei der Eingabe. Es wird aber so wie bei den Ein­heits­werten sein, die Fehlerquote auf der Ebene der Finanzverwaltung dürfte - insbesondere beim Bun­des­modell - schon aufgrund des Zeitdrucks nicht zu unterschätzen sein. Deswegen könnte es sinnvoll sein, dass sich ein Kanzlei­angehöriger „spezialisiert“.

Dies gilt nicht nur für die Feststellungserklärungen anlässlich der Hauptfeststellung, sondern ins. im Hinblick auf Ergehen der Bescheide. Hier gilt es zu berücksichtigen, dass beim Bundesmodell viele Angaben zu machen sind und deswegen eine höhere Fehleranfälligkeit besteht.

Das Leitbild des Bundesmodells ist die Berücksichtigung des Leistungs­fähig­keits­prinzips im Wege einer Sollertragsteuer. Es ist sicherlich so, dass ein hoher Wert des Grund und Bodens Rückschlüsse auf die Leistungsfähigkeit zulässt, denn je höher dieser Wert ist, desto höher sind auch die Mieten.

Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden der Länder sollen zwar der Ver­ein­fach­ung dienen. Systematisch müsste aber die Grundsteuer nach den gleichen Grund­sätzen ermittelt werden. Dies ist das Eingeständnis, dass dieses Land nicht mehr regierbar ist! Es ist aber schwerlich erklärbar, wenn ein an der Donau in Ulm belegenes Grund­stück anders bewertet wird, als ein ver­gleich­bares Grund­stück auf der anderen Donauseite in Neu-Ulm. Die gleiche Situa­tion gibt es in Mannheim und Ludwigshafen oder auch in Mainz und Wiesbaden.

Daher sind Musterverfahren teilweise bereits beim BFH anhängig⁸⁰, wobei eine Vorlage an das BVerfG wie damals bei der Erbschaftsteuer nur auf eine systemwidrige Un­gleich­behandlung gestützt werden kann. Klagen müsste dann z. B. in Baden-Württemberg ein Bauplatzeigentümer, weil sein Nachbar, der einen entsprechenden Bau­platz bereits bebaut hat, weniger Grundsteuer bezahlt.

Sollten die verfassungsrechtliche Zweifel dann vom BVerfG geteilt werden, ist mit einer Appell­ent­scheidung zu rechnen, denn ansonsten würde die Haus­haltslage der Gemeinden verfassungsrechtlich unzulässig ins Wanken kommen und sie könnten die ihnen verfassungsrechtlichen auferlegten Aufgaben nicht mehr erfüllen.

Sodann würde es gerechter, aber für Hausbesitzer auch komplizierter und teurer. Deswegen wird nicht zur generellen Einlegung von Einsprüchen gegen den Grund­steuer­mess­bescheid geraten.

Die vorgegebene Frist war der 31.12.2019. Alle Landesgesetze wurden später ver­abschiedet. Dies wird als verfassungsrechtlich bedenklich gesehen, denn das BVerfG konnte nicht davon ausgehen, dass es Ländergrundsteuergesetze geben wird⁸¹.  

In der Literatur werden die Abweichungen vom Bundesmodell als ver­fassungs­widrig ein­gestuft, weil es in seiner Ausgestaltung gegen das Äquivalenzprinzip verstoßen würde⁸².  

Das einfachste Verfahren ist das Bodenwertverfahren in Baden-Württemberg, welches kritisch zu sehen ist, obwohl es einfach und damit praktikabel um­setzbar ist.

Es bestehen Zweifel, ob im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes /Antrag auf AdV) Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit erfolgreich durchgesetzt werden können. Dies wird überwiegend verneint⁸³, vom FG Rheinland-Pfalz allerdings bejaht⁸⁴.

Es wird medienwirksam dazu geraten, gegen jeden Bescheid für Grund­steuerwerte und Grundsteuermessbeträge Einspruch einzulegen⁸⁵. Im Internet kursieren mehrfach Versionen von Mustereinsprüchen. Geraten wird überwiegend unter Berufung auf G. Kirchhof dazu gegen jeden Bescheid Einspruch einzulegen, wobei - wie nachstehend dargestellt - zwei Bescheide ergehen, die anzugreifen sind. Dies aber nur dann, wenn die Bescheide nicht nach § 165 AO vorläufig erlassen werden.

Es wird teil­weise die Meinung geäußert die Grundsteuer würde sich verzehn­fachen oder noch mehr! Eindeutig dürfte sein, die Besitzer großer Baugrund­stücke in Ballungs­gebieten mit einer nicht verdichteten Bebauung werden wohl zu Ver­lierern der Reform. Ist die Wertsteigerung haupt­sächlich nach dem 1.1.1964 eingetreten, so haben diese Grundbesitzer bisher davon profitiert, dass die zugrunde gelegten Grundstückswerte realitätsfremd zu niedrig waren. Für Viele ein schwacherTrost!

Sowohl das Bundesmodell als auch das Modell von Baden-Württemberg ist beim BFH anhängig. Damit sind die Voraussetzungen für ein Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO gegeben. Das Problem der Einlegung eines Einspruchs würde sich dadurch erledigen, wenn die Bescheide im Hinblick auf die verfassungs­rechtlichen Zweifel und der Anzahl der bereits eingelegten Einsprüche nach § 165 Abs. 1 AO vorläufig erlassen würden.

Bei einer ablehnenden Einspruchsentscheidung gegen den Grundsteuer­wert­bescheid bzw. Grundsteuermessbescheid ist dann der Finanzgerichtsweg ge­boten.

Das Prozedere um die Grundsteuerreform ist nicht nur gesetzgeberisch, son­dern vor allen Dingen in der verwaltungsmäßigen Umsetzung misslungen. Es bleibt abzu­warten, wie der weitere Fortgang beim BFH und später beim BVerfG ist.

Es ist zu erwarten, dass bei großen Grundstücken ein stetiges Streitthema sein wird, ob die individuellen Besonderheiten des Grundstücks bei übergroßen Grundstücksflächen vom Gutachterausschuss zu berücksichtigen sind oder nicht. Diese Problemstellung ist ggf. zum Gegenstand eines finanzgerichtlichen Verfahrens zu machen.  Ansonsten wird die Frage der Übererhebung der Grundsteuer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu überprüfen sein.