Die durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 geplanten Änderungen des Be­wer­tungs­ge­setzes wirken zunächst unscheinbar. Die Eingriffe beziehen sich im Wesentlichen auf das Ertragswert- und Sachwertverfahren für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer. Die Ge­set­zes­be­grün­dung¹ bezieht sich auf „Anpassungen an die geänderte Immo­bi­li­en­wert­er­mitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV)“² oder „Anpassungen an das Markt­ni­veau“³. Ein zweiter Blick lohnt sich aber, denn es können sich im Ergebnis er­heb­li­che Unterschiede im Vergleich zu den bisherigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren ergeben.

Im Nachfolgenden werden die wichtigsten Änderungen des BewG dargestellt.

Künftig muss die nach § 153 BewG vorgeschriebene Feststellungserklärung in elek­tro­ni­scher Form abgegeben werden. Auf Antrag kann in Härtefällen hier­von abgesehen werden.

In § 177 Abs. 2 und 3 BewG werden die Voraussetzungen für die Anwendung der von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 bis 199 BauGB er­mit­tel­ten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bei den Be­wer­tun­gen nach den §§ 182 bis 196 BewG bestimmt. Die Daten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se sind in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren zwischen Be­zugs­stich­tag der Daten und Bewertungsstichtag als geeignet anzusehen.

Besonderheiten des einzelnen Grundstücks wie Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art werden nicht berücksichtigt. Die Regelungen in § 8 Abs. 3 ImmoWertV, die objektspezifische Merkmale einfließen lassen, gel­ten somit bei der An­wen­dung von §§ 179 und 182 bis 196 BewG grund­sätz­lich nicht.

Der Wohnungsbegriff in § 181 Abs. 9 BewG wird an die Definition in § 249 Abs. 10 BewG (Wohnungsbegriff für Zwecke der Grundsteuer) angeglichen. Die Mindestwohnfläche soll (bisher: muss) 20 m2 (bisher: 23 m2) betragen.

Im Ertragswertverfahren sind Mietwohngrundstücke sowie Ge­schäfts­grund­stücke und gemischt genutzte Grundstücke zu bewerten, wenn sich eine orts­übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 BewG).

Es wird gesetzlich festgeschrieben, dass das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Be­wer­tungs­stich­tags zu bestimmen ist (§ 185 Abs. 3 Satz 4 BewG-E). Dies ent­spricht der bis­he­ri­gen Regelung in den ErbStR⁶.

Nicht mehr im Gesetz enthalten ist die Verkürzung der Restnutzungsdauer durch Ver­än­de­run­gen nach Bezugsfertigkeit. Einzige Ausnahme ist eine be­ste­hen­de Ab­bruch­ver­pflich­tung (§ 185 Abs. 3 BewG-E). Nur in diesem Fall darf die Min­dest­rest­nut­zungs­dauer von 30 % der Gesamtnutzungsdauer un­ter­schrit­ten werden. Auch diese gesetzliche Änderung entspricht der bis­he­ri­gen Ver­wal­tungs­auffassung⁷.

Bei den Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) wird der Vorrang der Er­fah­rungs­sätze auf Basis der Gutachterausschüsse durch eine zwingende An­wen­dung der völlig neu gefassten Anlage 23 zum BewG ersetzt. Bisher er­ga­ben sich die pauschalierten Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten aus einem be­stimm­ten Pro­zent­satz von der Jahresmiete. Nun erfolgt ein Systemwechsel hin zu festen Be­trä­gen in Euro. Außerdem werden jeweils eigene Werte für Ver­wal­tungs­kos­ten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis ein­ge­führt.

Die o. g. Werte stellen Basiswerte auf den Oktober 2001 dar und werden jähr­lich mit dem Pro­zent­satz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt fest­ge­stell­te Ver­brau­cher­preis­index für Deutschland geändert hat, indexiert. Das BMF wird den Indexwert jähr­lich ver­öf­fent­li­chen.

Dadurch ergibt sich eine deutlich geringere Bodenwertverzinsung. Bezieht man auch die verlängerte Gesamtnutzungsdauer mit ein, sind die Auswirkungen auf den Grundbesitzwert erheblich. Dies soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

Im Sachwertverfahren sind z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 BewG). Im Zuge der An­pas­sung an die geänderte ImmoWertV wird § 190 BewG um­fas­send geändert.

Neu im Sachwertverfahren ist der Ansatz eines Regionalfaktors (§ 190 Abs. 3, Abs. 5 BewG-E). Er berücksichtigt regionale Abweichungen des Bau­kos­ten­ni­veaus zum durchschnittlichen bundesweiten Wert. Anzuwenden sind die Re­gio­nal­fak­to­ren, die von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen bei der Ab­lei­tung der Sach­wert­faktoren nach § 191 Satz 1 BewG-E zugrunde gelegt worden sind. Liegen keine Regionalfaktoren vor, gilt ein Faktor von 1,0.

In § 190 Abs. 6 BewG-E wird die Ermittlung des Alterswertminderungsfaktors im Sinne des § 36 Abs. 1 in Verbindung mit § 38 ImmoWertV geregelt. Die Ablösung der bisherigen Alterswertminderung nach § 190 Abs. 4 BewG durch den Alterswertminderungsfaktor nach § 190 Abs. 6 BewG-E erfolgt nach der Gesetzesbegründung im Ergebnis wertneutral⁸. Allerdings gilt es zu beachten, dass die oben dargestellten Änderungen in der Anlage 22 zum BewG (Ge­samt­nutzungsdauer) sich auch auf das Sachwertverfahren auswirken.

Die Summe aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert ist nach § 189 Abs. 3 BewG-E mit der Wertzahl nach § 191 Satz 2 BewG-E zu multiplizieren. Wich­tigs­te Änderung in diesem Zusammenhang ist die Anpassung der Wert­zah­len in der Anlage 25 zum BewG. Diese kommen zur Anwendung, wenn von den Gutachterausschüssen keine Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen.

Auch beim Sachwertverfahren hat diese „Anpassung an das Marktniveau“¹⁰ erhebliche Auswirkungen. Dies sei an folgendem Fall verdeutlicht:

Auch das Sachwertverfahren wird - neben der Einführung von Re­gio­nal­fak­to­ren - in einem weiteren Punkt komplizierter: Zwischenwerte in der An­la­ge 25 zum BewG sind linear zu interpolieren¹¹. Dies gilt sowohl für den vor­läu­fi­gen Sach­wert als auch für den Bodenrichtwert bzw. abgeleiteten Bo­den­wert. Eine Extrapolation für Werte außerhalb der Anlage 25 zum BewG hat je­doch nicht zu erfolgen. In diesen Fällen ist der am nächsten gelegene Wert der Tabelle maßgeblich.