Mehr als drei Jahre hat es gedauert. Im August 2023 hatte der BFH im Anschluss an den EuGH entschieden, dass mitverpachtete Betriebs­vor­rich­tungen das Schicksal der steuerfreien Grundstücksverpachtung teilen können¹. Mit Schreiben vom 19.10.2026 zieht das BMF nun nach und passt den UStAE entsprechend an². Kurzum: Das starre Aufteilungsgebot mit der Aussage, das Gebäude sei grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuer­frei, die Betriebsvorrichtung nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG immer steuer­pflichtig, gibt es nicht mehr. Ob Gebäude und Betriebsvorrichtung getrennt zu beurteilen sind (zwei getrennte Hauptleistungen mit unterschiedlicher steuerlicher Behandlung) oder gemeinsam (eine Hauptleistung und eine Nebenleistung, wobei die Hauptleistung die Nebenleistung prägt), entscheidet allein das Gesamtbild der Leistung. Und das kann in beide Richtungen ausschlagen.

Wir hatten die Entscheidungen in BerP 11/2023 besprochen³. Im Urteilsfall verpachtete ein Unternehmer Putenställe samt fest eingebauter Fütterungs-, Heizungs-, Lüftungs- und Beleuchtungstechnik (insoweit Betriebsvorrichtung) gegen ein einheitliches Entgelt. Das Finanzamt rechnete 20 % der Pacht den Betriebsvorrichtungen zu und unterwarf diesen Teil der Umsatzsteuer. Der EuGH sah das anders: Art. 135 Abs. 2 MwStSystRL verlangt nicht, einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang aufzuspalten⁴. Ist die Überlassung der Vorrichtungen nur Nebenleistung zur steuerfreien Gebäudeverpachtung, ist sie steuerlich ebenso zu behandeln wie die Hauptleistung⁵.

Der BFH hat daraufhin seine Rechtsprechung aufgegeben, nach der § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ein Aufteilungsgebot enthält⁶. Für die Putenställe hieß das: Das Gebäude gewährte Schutz und Wärme, die Technik diente nur dazu, es unter optimalen Bedingungen zu nutzen. Die Pacht war insgesamt steuerfrei⁷, denn es lag eine einheitliche Gesamtleistung vor, die durch die Gebäude­über­lassung als Hauptleistung geprägt wurde.  

Die Verwaltung behandelte die Vermietung von Betriebsvorrichtungen bislang stets als steuerpflichtig, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks waren⁸. Bei der Zwischenvermietung von Sportanlagen und bei Veranstaltungsräumen mit Bühne oder Lichtanlage war das Entgelt regelmäßig aufzuteilen⁹.

Nach dem neuen Abschn. 4.12.10 UStAE kann die Vermietung eines Gebäudes mit Betriebsvorrichtungen eine einheitliche Leistung sein. Ob das so ist und welcher Bestandteil der Leistung das Gepräge gibt, richtet sich nach den allgemeinen Regeln des Abschn. 3.10 UStAE. Maßgebend sind die Sicht eines Durchschnittsverbrauchers und der wirtschaftliche Gehalt der Leistung¹⁰. Ist die Überlassung der Betriebsvorrichtungen Nebenleistung, ist die Leistung insgesamt nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei¹¹. Ein Gegenbeispiel wäre: Wer ein Gebäude samt Aufdach-Photovoltaikanlage vermietet, erbringt zwei eigen­ständige Leistungen¹², mit je unterschiedlichen Steuerfolgen.  

Aufzuteilen ist nur noch im Ausnahmefall, also wenn keine einheitliche Leistung vorliegt¹⁶.

Für die Praxis weitreichend sind beispielsweise die Ausführungen, welche das BMF für Veranstaltungsräume trifft¹⁷. Kommt es dem Veranstalter nur auf den Raum an, ist die Überlassung einheitlich steuerfrei (allerdings mit Möglichkeit i. R. des § 9 UStG zur Steuerpflicht zu optieren); werden Bühne, spezielle Licht- oder Tonanlage für die vorgesehene Nutzung regelmäßig benötigt, liegt in aller Regel eine einheitliche Leistung vor. Tritt die Raumüberlassung dabei aus Sicht des Durchschnittsverbrauchers in den Hintergrund, ist die Leistung ins­ge­samt (zwingend und ohne Optionsmöglichkeit) steuerpflichtig. Bisher war in diesen Fällen grundsätzlich aufzuteilen. Das Beispiel des BMF zur Aus­stel­lungs­halle mit Stellwänden, Hängesystemen und Vitrinen zeigt die Folge: Früher war dieser Umsatz teilweise steuerfrei, künftig ist er vollständig steuerpflichtig.

Auch Campingplatzunternehmer sind betroffen. Gesondert für einzelne Stell­plätze bereitgestellte Wasser-, Abwasser- und Stromanschlüsse waren bis­lang als Betriebsvorrichtungen von der Steuerbefreiung ausgenommen. Jetzt sind sie Nebenleistungen¹⁸. Sie teilen das Schicksal der Platz­über­lassung.

Die Grundsätze gelten in allen offenen Fällen. Für Umsätze vor dem 1.1.2027 beanstandet es die Verwaltung nicht, wenn die Beteiligten übereinstimmend die bisherige Fassung des UStAE anwenden, auch für Zwecke des Vor­steuer­abzugs¹⁹.