Die ungewöhnliche Anordnung der Fortgeltung nach der Verkündung der Neuregelung ist nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts durch die be­sonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher aus­nahmsweise gerechtfertigt. Zur bundesweiten Neubewertung aller Grund­stücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hin­blick auf Zeit und Personal.

Zur genauen Begründung der Verfassungswidrigkeit führte das Bundesver­fas­sungsgericht u. a. Folgendes aus: Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen sind mit dem allgemeinen Gleich­heitssatz unvereinbar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetzgeber bei der Ausge­staltung von Bewertungsvorschriften einen weiten Spielraum, verlangt aber ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander ein realitätsgerechtes Be­wer­tungssystem. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststel­lungs­zeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbe­handlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine aus­reichende Rechtfertigung gibt.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass eine Auseinanderentwicklung zwischen ab­solutem Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert für sich genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich ist. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehand­lung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Ver­kehrswert gleichbleibt. Dies hat aber nichts mit der gegenwärtigen Realität zu tun: In Ballungsräumen steigen die Grundstückspreise in Relation zu länd­lichen Räumen deutlich stärker an. Dadurch kommt es zu einer Verhältnisver­schiebung, die laut Bundesverfassungsgericht unzulässig ist. Die letztliche Konsequenz aus dieser Überlegung ist jedoch problematisch: Werden die Grundstückswerte in Ballungsräumen künftig in Relation zum ländlichen Raum höher, so könnte dies zu einer Verschiebung der Grundsteuerlast hin zu Ballungsräumen führen. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Kosten zählt, verschärft dies den angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich. Einzig durch Anpassungen der Hebesetze der Gemeinden könnte dies kompensiert werden. Ob und in welchem Umfang dies jedoch geschehen wird, bleibt abzu­warten.