Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG entstehen anschaffungsnahe Herstellungs­kosten, wenn die Instandhaltungs- und/oder Mo­der­nisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren seit dem Erwerb 15 % (ohne USt) der Anschaf­fungs­kosten des Ge­bäudes übersteigen. Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Be­mes­sungs­grund­lage, sie sind nicht als Wer­bungs­kosten so­fort ab­zieh­bar.

Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnah­men nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist gesetzlich nicht definiert und bedarf daher der Aus­legung. Eine Übersicht, welche Aufwendungen in die Berechnung der 15 %-Grenze ein­zubeziehen sind, gibt folgendes Schaubild:¹

Der BFH² hat nun entschieden, dass Kosten für (unvermutete) In­stand­setzungs­maßnahmen zur Beseiti­gung eines Substanzschadens, der nach­weislich erst nach An­schaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Han­deln eines Dritten verursacht worden ist, nicht zu den an­schaffungsnahen Her­stellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören.

Im Urteilsfall wurde eine betriebsbereite und mangelfreie Eigentumswohnung übertragen. Der Mieter verursachte zahlreiche Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmel­be­fall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen. Die Kosten für Beseitigung dieser Schäden stel­len sofort ab­zugs­fähige Er­haltungs­auf­wen­dun­gen dar, weil sie nachweislich erst nach der Ans­chaf­fung des Ge­bäu­des ent­stan­den sind.

Im Gegensatz dazu sind Kosten für die Beseitigung von verdeckten – im Zeit­punkt der Anschaffung bereits vorhandenen – Mängeln oder die Be­seiti­gung von bei Anschaffung des Gebäudes „angelegter“, aber erst nach dem Erwerb auf­tre­ten­der altersüblicher Mängel und Defekte in die Be­rech­nung der 15 %-Gren­ze einzubeziehen. Gleiches gilt für vorgenommene Instandsetzung und Mo­der­ni­sierung, sog. Schönheitsreparaturen³.